สร้างอพาร์ทเม้นต์ต้องรู้อะไรบ้าง

ชั่วโมงนี้ถ้าเราคุยกันถึงเรื่องที่จะลงทุนอะไรสักอย่าง ในภาวะนี้หลายคนจะพูดกันถึงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ อาจเป็นเพราะมันดูเหมือนจะดูแลง่าย อาจจะง่ายกว่าการเปิดร้านสะดวกซื้อเสียอีก ที่จริงแล้วการสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมาสักอาคารหนึ่งเราต้องรู้อะไรบ้างนอกจากการมีที่ดินกับเงินทุนที่ใช้ในการก่อสร้างพอประมาณ หลายคนเข้าใจผิดคิดว่าแค่สร้างขึ้นมาแล้วก็หาคนเช่าจากนั้นก็สบาย ที่จริงคงไม่เป็นแบบนั้นแน่นอน การจัดการเรื่องอพาร์ทเม้นท์ต้องมีข้อมูลที่ดีพอ

• · คู่แข่งในแต่ละสถานที่ที่จะสร้างและกลุ่มลูกค้า ตรงนี้คุณต้องรู้ว่าในพื้นที่ที่คุณจะสร้างอพาร์ทเม้นต์นั้นปกติราคาค่าเช่าอยู่ที่เท่าไหร่ กลุ่มลูกค้าของคุณอยู่ในโซนรายได้เท่าไหร่
• · เรื่องกำหนดเงินลงทุน เมื่อคุณรู้เรื่องฐานราคาค่าเช่า และกลุ่มลูกค้าแล้ว ก็นำมากำหนดเงินที่จะลงทุน ทั้งเรื่องที่ค่าก่อสร้าง ,ค่าตกแต่งภายใน และค่าAccessoriesต่างๆให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้า นั่นคือจะทำให้คุณไม่ลงทุนมากไปหรือน้อยไปกับฐานรายได้ เรื่องแหล่งเงินทุนนี้อาจแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ เงินทุนส่วนตัว และเงินทุนจากสถาบันการเงิน แต่คุณไม่สามารถใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินเพียงอย่างเดียว เพราะสถาบันการเงินจะให้เงินทุนกับคุณอยู่ที่ประมาณ 75-80 เปอร์เซนต์เท่านั้น นั้นก็หมายถึงว่าถ้าคุณเอาเงินแบ๊งค์มามากเท่าไหร่ คุณก็เหนื่อยมากขึ้นเท่านั้น และถ้าคุณจะคิด Refinance จากที่ดินปล่าวติดจำนองแล้วนำมาทำอพาร์ทเม้นต์โดยไม่มีเงินทุนส่วนตัว บอกเลยว่าเป็นไปได้ยากมากๆ
• · เรื่องโซนสี เพื่อดูว่าพื้นที่ๆของคุณจะสร้างสามารถสร้างได้กี่ชั้น ขั้นตอนนี้คุณสามารถให้ผู้ออกแบบของคุณเป็นผู้ตรวจสอบให้ก็ได้
• · เรื่องพรบ.ควบคุมอาคาร ตรงนี้ต้องรู้ไว้บ้างก็ดีครับ อาจจะปรึกษาสถาปนิกผู้ออกแบบของคุณ ที่จริงเรื่อง พรบ.ควบคุมอาคารต้องพิจารณาควบคู่ไปกับการออกแบบ เพื่อให้อาคารของสร้างอย่างถูกต้องตามข้อบังคับของราชการ และเพื่อให้ได้ซึ่งปริมาณที่ต้องการ ผู้ออกแบบของท่านจะสามารถประยุกต์ความต้องการของเจ้าของโครงการกับพรบ.ควบคุมอาคารได้ดีหรือไม่ นั้นขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของผู้ออกแบบแต่ละท่าน
• · เรื่องฮวยจุ้ย ในขั้นตอนการออกแบบ สมัยใหม่ๆสถาปนิกหลายท่าน ขณะออกแบบเขาจะคำนึงถึงหรืออ้างอิงฮวงจุ้ยไปด้วย แต่ก็แล้วแต่ความสนใจในเรื่องนี้ของเจ้าของโครงการแต่ละท่าน คือเป็นเรื่องเฉพาะตัวบุคคล
• · เรื่องการกำหนดราคาค่าก่อสร้างและการออกแบบ เรื่องนี้เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญมากๆ เพราะถ้าคุณไม่ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ คุณอาจจะได้อาคารห่วยๆมา แล้วสุดท้ายคุณจะทำราคากับอพาร์ทเม้นต์นั้นไม่ได้ โดยขั้นตอนแรกท่านอาจให้ผู้ออกแบบนำเสนอแบบแปลนขั้นต้นให้ออกมาได้ก่อน จนได้รูปแบบและจำนวนห้องโดยมีราคาต้นทุนเป็นตัวกำหนดจนเป็นที่ลงตัวและพอใจแล้ว จึงจะเข้าสู่ระบบการเขียนแบบเพื่อขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานราชการ ขั้นตอนขออนุญาตนี้จะใช้เวลาเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับประเภทของอาคารที่จะขออนุญาต และหน่วยงานที่จะยื่นขออนุญาต จากประสบการณ์ที่เคยทำ ตามมาตราฐานจะมีตั้งแต่ 1 สัปดาห์ ถึง 1 เดือน แต่ที่นานกว่านั้นถึง 3-4 เดือน 6เดือนก็มี แล้วแต่สถานการณ์ทางการเมือง แต่ที่เคยยื่นเร็วที่สุดคือยื่นเช้าเย็นออกมีอยู่ครั้งนึง ซึ่งทั้งนี้และทั้งนั้นคงอยู่ที่กำลังภายในของผู้ยื่นและเจ้าของโครงการด้วย…อ้อ…ลืมบอกไปอีกเรื่องคือ ถ้าอาคารของท่านมีจำนวนห้องตั้งแต่ 80ห้องขึ้นไปท่านต้องขออนุญาตสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้นอีกหน่วยงานหนึ่ง ซึ่งความยุ่งยากก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ยังงัยก็แล้วแต่ถ้าผู้ออกแบบของท่านมีประสบการณ์ที่ดี ลองปรึกษาเขาดู เขาอาจหาทางเลี่ยงระเบียบข้อนี้ให้ท่านได้ ข้อควรระวัง ในขั้นตอนนี้ มีบรืษัทรับสร้างหลายรายที่รับทำแบบในระบบฟรี่ค่าแบบ ท่านควรตกลงกับเขาให้ดี เพราะมิฉะนั้นแล้วเขาจะหลอกให้ท่านทำแบบโดยตีราคาค่ารับเหมาต่ำจนไม่มีใครทำได้แม้แต่ตัวบริษัทเอง ซึ่งสุดท้ายท่านจะได้แบบพร้อมใบอนุญาตก่อสร้าง แต่หาคนทำให้ในราคานั้นไม่ได้ พึ่งคิดได้เลยว่า เขาหลอกท่านให้ทำแบบจากเขาเพียงอย่างเดียว………ราคาค่าก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์พร้อมดำเนินกืจการนั้นที่สามารถสร้างได้เสร็จจริงในรูปแบบบริษัทจะอยู่ที่ราคา 9,500บาท/บาทขึ้นไป อาจต่ำกว่านี้ได้บ้างถ้าท่านไปลดรายการวัสดุที่ BOQ หรือว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อย …ซึ่งถามว่าเสี่ยงไหม? อันนี้อยู่ที่การเลือกผู้รับเหมาของท่านเอง……..เพราะผู้รับเหมารายย่อยที่ดีๆก็มีเยอะ ทั้งหมดทั้งปวงการทำอพาร์ทเม้นท์ท่าน เจ้าของโครงการ ต้องไม่กดราคามากจนเกินไปด้วย เพราะบางทีมันอาจจะนำพาให้อาคารของท่านสร้างไม่เสร็จ เพราะผู้รับเหมาทิ้งงานไปเพราะทำไม่ได้ สุดท้ายผลกระทบจะตกอยู่กับเจ้าของโครงการผู้เดียว